Especial hipotecas: claves para solicitar una hipoteca con confianza y agilidad

Tu casa es, probablemente, la compra más importante de tu vida y, de entrada, conseguir una hipoteca es una tarea que nos inspira respeto. La oferta hipotecaria es muy amplia y el papeleo hasta completar toda la operación nos puede resultar pesado. Sin embargo, con los conocimientos adecuados, puede llegar a ser más fácil de lo que parece, y sobre todo, ganaremos tiempo. Nuestro objetivo sería cerrar la operación en 15-20 días. El hecho es que no todas las entidades tardan lo mismo, de modo que solicita un compromiso en plazo.
Consulta la oferta de al menos 3 entidades (una vez hayas presentado toda la documentación requerida, en 2-3 días tendrías que disponer de una respuesta), pregunta a tu entorno y busca opiniones por internet.

Primer paso) Elegir la mejor hipoteca para ti (¡y la mejor entidad financiera!)

Este decisivo paso requerirá una gran dedicación por nuestra parte. Empezaremos por lo básico: ¿Cuánto dinero necesitamos pedir prestado? Y, sobre todo, ¿es una cantidad que podemos afrontar? Hay que tener en cuenta que al importe del préstamo hay que añadir entre un 10% y un 15% adicional de gastos de tramitación: notario, tasación, gastos fiscales, comisiones y otros conceptos. Ten en cuenta además que, para la adquisición de tu primera vivienda, en la mayor parte de entidades te financiarán un 80% del valor de la vivienda. Eso quiere decir que, a  priori, deberías disponer de un cierto ahorro.
Una vez definido el cuánto, hay que decidir el dónde. Ésta es la decisión que nos va a llevar más tiempo. Debemos zambullirnos en el mercado para ver las hipotecas que nos ofrecen los diferentes bancos y cajas y estudiar sus condiciones. Básicamente, analizaremos:

El tipo de interés.

¿Fijo o variable? El interés fijo nos permite saber con antelación cuánto pagaremos cada mes durante todos los años que dure la hipoteca; normalmente es un tipo menos atractivo y con un plazo de amortización menor que el de las hipotecas a tipo variable. El tipo de interés variable toma como referencia el índice Euribor al que se le suma el margen o diferencial que aplique cada entidad. Así pues, lo que hay que tener en cuenta es este diferencial. Este tipo se revisa generalmente de forma anual, por lo que variará cada año en función del Euribor que se aplique en cada revisión.
El Euribor hipotecario es un índice que el Banco de España publica mensualmente en el BOE y que también puedes consultar en la propia web del Banco de España.

El plazo.

Para la compra de la vivienda habitual las entidades financieras ofrecen en general 30 años. Suele existir también una limitación en la edad máxima (plazo + edad actual) en torno a los 70-75 años.
Elegir un plazo corto supone el pago de una cuota mensual más alta y uno muy largo implica un mayor pago de intereses.

La cuota mensual.

El pago de la cuota de una hipoteca está compuesto de una parte de capital y otra de intereses. El sistema de amortización utilizado de forma habitual para el cálculo de la cuota es el llamado “francés”, que se caracteriza por dos factores:

• El importe de la cuota mensual no varía hasta la siguiente revisión de tipo de interés.
• La amortización de capital es creciente: en cada cuota se aumenta el capital amortizado y disminuyen los intereses pagados.

Ten en cuenta que la cuota resultante mensual no debería superar el 35% de tus ingresos mensuales netos. Es lo más recomendable para que su pago resulte más cómodo.
Recuerda que la cuota variará con cada revisión de tipo de interés (tipo variable), y que podrá ser mayor o menor que la que has estado pagando antes de la revisión en función de cómo haya fluctuado el Euribor.

Los productos vinculados

Seguros, cuentas, planes de pensiones, tarjetas,… La contratación de estos productos en la misma entidad financiera que el préstamo te permite obtener un mejor tipo de interés, además de ofrecerte las ventajas del propio producto, como es el caso de los seguros.
La contratación del seguro de daños es obligatoria por ley y puedes contratarlo con cualquier compañía pero es probable que, si lo contratas a través de la entidad financiera que te concede la hipoteca, te beneficies de bonificaciones en las condiciones económicas del préstamo. Recuerda también la importancia de asegurar adecuadamente el contenido.

En algunas entidades, contratar un seguro de vida ligado al préstamo puede ser también un requerimiento; es una buena práctica, pero puedes contratarlo con la misma entidad o con otra, comparando precios.

Las comisiones.

Ten en cuenta que éstas influyen en el precio de la hipoteca. La comisión de apertura se cobra una sola vez, el día que firmas la operación. Puede ser un % sobre el importe del préstamo o un importe fijo. Si finalmente no contratas la hipoteca, aunque la entidad financiera haya hecho un estudio de la operación, no puede cobrar comisión alguna por ello.
En cuanto a la comisión de cancelación (“compensaciones por desistimiento”) puede ser por amortización anticipada total o parcial. La parcial se refiere a reducciones del capital que te han prestado que puedas realizar, al margen del pago de las cuotas. Se trata de una operación que seguramente realizarás en bastantes ocasiones hasta que finalice el préstamo, de modo que es conveniente que esta comisión sea 0% o muy baja.
Además, debes tener en cuenta que, si has optado por un tipo de interés fijo, pueden aplicarte también una comisión llamada  “compensación por riesgo de tipo de interés” si realizas una amortización anticipada.

Solicita a la entidad financiera la Ficha de Información Precontractual, FIPRE, donde se incluyen todas las características del préstamo.

Ya hemos superado el PRIMER PASO del proceso hasta la firma de nuestra hipoteca: elegir la entidad bancaria y un préstamo hipotecario. Ya ha pasado lo más difícil, porque a partir de ahora ya no estaremos solos. El gestor del banco que hayamos escogido nos guiará por los siguientes pasos y se encargará de los trámites.

Segundo paso: Tasación.

Ahora nos encontramos ante el primer trámite con coste: deberemos abonar los gastos de tasación y verificación registral. Puede estar disponible en un plazo estimado entre 4 y 7 días, en función de la tasadora, ubicación del inmueble, disponibilidad de visita,... La tasación es realizada por una tasadora homologada e independiente y facilitará un documento detallado con información de gran importancia sobre el inmueble. Es un paso necesario para que tanto nosotros como la entidad conozcamos el valor real y la situación registral de las cargas de la vivienda para poder estudiar la viabilidad de la hipoteca y, al mismo tiempo, comparar con el precio de compra. Si la vivienda tiene cargas anteriores, deben saldarse antes de que realicemos la compra..

Tercer paso: Confirmación del préstamo

En la ficha FIPER (Ficha de Información Personalizada) que te entregará la entidad bancaria se muestran todas las características de la oferta de tu préstamo hipotecario, como el importe y duración del préstamo, las cuotas a pagar, el tipo de interés, condiciones de vinculación, comisiones, TAE resultante con todos los costes que conlleva el préstamo, etc
Aunque resulte evidente, no está de más insistir: debemos leerlo con mucha atención. En la FIPER tienes por escrito cómo va a ser nuestra hipoteca: cuánto vas a pagar, durante cuánto tiempo y en qué condiciones. Si algo te parece confuso, pregunta al gestor. Dudas 0.
Para proceder a la firma, la entidad te solicitará una provisión de fondos con los gastos inherentes a la operación, a fin de efectuar los pagos al Notario, Registro, Gestoría y Liquidación de impuestos. Puedes elegir el Notario o realizar la firma en la Notaría que acuerdes con la entidad bancaria.

Cuarto paso: ¡Firmamos la hipoteca!

Ya tenemos claro qué vamos a contratar. Aun así, es la última oportunidad para despejar cualquier duda, después ya no hay vuelta atrás. Es un trámite que se realiza ante notario y, si lo estimas oportuno, le puedes interrumpir durante la lectura del contrato y pedirle que te aclare algún concepto o cualquier duda que aún pudieras tener sobre el préstamo hipotecario y la escritura de compra-venta que estás a punto de firmar.

Quinto paso: Recepción de la escritura

En aproximadamente 90 días, la entidad bancaria te entregará la escritura de compra-venta, la copia de la escritura del préstamo y las facturas de los gastos que has afrontado durante el proceso.
Y ¡ya está! Sólo queda guardar la escritura en un lugar seguro, tener a una persona de referencia o un gestor personal en la entidad financiera al que poder acudir de ahora en adelante para cualquier tema relacionado con tu recién estrenada hipoteca… y bienvenido a tu nueva casa.

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Disclaimer:
La información contenida en este documento no debe considerarse como asesoramiento y sólo describe las características de un producto.