Visión de la crisis inmobiliaria en China
Los mercados de valores mundiales se recuperan de las caídas sufridas el lunes derivadas de la crisis de la inmobiliaria china Evergrande (la segunda mayor empresa inmobiliaria del país). De hecho, hoy reabrían los mercados chinos con caídas muy moderadas, lo que podría hacer pensar que la crisis generada por Evergrande está superada. No obstante, los analistas de DB siguen pensando que los problemas del sector inmobiliario en este país tardarán en solucionarse.
Lo ocurrido con Evergrande no es más que la consecuencia de la nueva regulación del gobierno chino introducida en agosto de 2020 con el fin de reducir el excesivo endeudamiento de las empresas del sector inmobiliario. No hay que olvidar que este mercado es bastante relevante para la economía china, dado que supone el 28% del PIB, el 40% de deuda bancaria, y un 40% de los activos de las familias están ligados a la propiedad inmobiliaria. Las autoridades chinas creen además que la propiedad es un activo especulativo y llevan años estableciendo controles para impedir subidas de precios, estableciendo límites a los créditos inmobiliarios.
La nueva regulación china establecida hace un año tiene como eje principal las conocidas como “tres líneas rojas”: imposición a las empresas inmobiliarias de un techo máximo a los ratio de deuda/activos, deuda neta/capitalización y Efectivo/endeudamiento a corto plazo. En teoría, la capacidad de estas empresas de emitir deuda depende de que cumpla con estas tres condiciones, por lo que a la postre, supone que el gobierno mira con lupa la salud financiera de estas empresas y condiciona su acceso al mercado. La crisis de Evergrande se produce ante las dudas de que la compañía vaya a ser capaz de hacer frente a los cupones de los bonos onshore de los días 23 y 29 de septiembre, y del 3 de octubre. Dado que muchas de las compañías del sector o incumplen o sólo cumplen parcialmente alguno de los 3 criterios establecidos, se teme que Evergrande sea el primero de muchos casos con riesgo de impago.
¿Por qué entonces los mercados parecen haberse recuperado tan rápidamente?
Los inversores saben que los problemas del sector inmobiliario chino tardarán en solucionarse. No obstante, confían en que las autoridades tomen medidas para paliar el problema, vía posibles reducciones en los tipos de interés o nuevas rebajas en el coeficiente de reservas bancarias, y también, ayudando a Evergrande a realizar una reestructuración de su deuda de forma controlada. Para las familias afectadas podría tomar medidas directas, como compensaciones a los compradores de inmuebles, promotores, ayudas desde las autoridades locales para finalizar edificios en construcción, etc. Un difícil equilibrio, pues ha de conciliar la necesidad de evitar un contagio financiero con su deseo de regulación y reforma para construir una economía más estable a largo plazo.
Además, los problemas del sector inmobiliario ya están teniendo un impacto (junto con los cierres locales relacionados con la COVID) en el sistema financiero chino: alrededor del 30% de los impagos de bonos del primer semestre de 2021 fueron de empresas del sector inmobiliario. Los préstamos morosos del sector inmobiliario de los cinco mayores bancos aumentaron un 30% en el primer semestre de 2021. Los pasivos de las principales empresas problemáticas parecen estar ampliamente distribuidos entre el sector bancario chino y los inversores nacionales, a través de préstamos convencionales o (en menor medida) de los llamados productos de "gestión patrimonial". Las pruebas de sensibilidad oficiales del PBoC realizadas a principios de septiembre sugieren que los bancos podrían soportar un aumento de 15 puntos porcentuales (ppt) en el ratio de morosidad para la promoción inmobiliaria, y un aumento de 10 ppt en el ratio de morosidad para las hipotecas, sin caer por debajo de los ratios de adecuación de capital mínimos estipulados, no obstante, está claro que los impagos masivos de préstamos harían daño al sector.
En resumen, la situación del sector inmobiliario sigue siendo frágil, por lo que a corto plazo la volatilidad se va a mantener. Una volatilidad que se añade a la ya existente derivada de las nuevas regulaciones de otros sectores (como el tecnológico, el sanitario o el educativo). Por tanto, los riesgos a corto plazo son elevados, tanto en renta variable como en los mercados de crédito chinos. Sin embargo, a medio y largo plazo, creemos que todas estas nuevas regulaciones serán positivas tanto para el crecimiento como para la salud financiera de China.
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